发布日期 2020-09-06 | B站 | YouTube
正文
**大家好，2020年9月6日星期日，欢迎收看第164期睡前消息，请静静介绍新闻。****8月28日，深圳市住房和建设局局长张学凡公开表示，在住房政策上，深圳要学习新加坡模式。宣布要向市民提供110万套公共租赁住房，未来60%的深圳市民将住在政府出售或出租的房屋内。****国内讨论住房政策的时候，新加坡模式经常被作为正面范例。这次深圳官方公开提出要学习新加坡模式，会不会真的把新加坡模式搬到中国呢？**按深圳住建局数据，深圳现有人均住房面积27.8平方米，新加坡2019年人均住房面积略微超过30平方米。与深圳相比，虽然有一定优势，但也不算很大。国家统计局2017年调查报告显示，2016年末，全国城镇居民人均住房面积就已经达到了36.6平方米。所以，无论是新加坡还是深圳，人均住房面积和其他中国城市相比，都算比较低的层次。新加坡的优势并不在于绝对面积。
深圳的住房困境
但是，如果把新加坡和深圳单独对比，深圳的问题的确很严重。从全国来看，深圳的相对价格是全国最高的。不同的调查报告都确认了一个指标：深圳的房价是家庭年收入的30倍以上，如果一个家庭拿出50%的收入去买房，需要70年左右才能买到自己的房子。所以，到2015年末，深圳自有房率只有34%，在内地所有大中城市里倒数第一，而且和其他城市拉开了巨大差距。上海虽然也排在自有房率的倒数前三，但还是有近7成的家庭拥有住房，是深圳的两倍。房价高，房屋自有率低，两个指标一起发挥作用，严重打击了深圳居民的生活质量。一个高收入的城市，城市的生活气氛却很压抑，微信群里传的都是自嘲的冷笑话。从这一点来说，深圳的确要学习新加坡。
组屋制度的成效
新加坡的住房制度有哪些优势呢？
深圳的房子主要是私人开发住宅，新加坡住房制度的核心是政府公屋建设。新加坡政府从上世纪60年代中期开始，自己直接征地，建造公共住房，就是我们常说的"组屋"。这些"组屋"以低价出售或出租给公民。新加坡也有商品房，一般估计，商品房相当于15到25倍的中等家庭收入，不比深圳便宜很多。但是，85%的新加坡人住在政府建设的组屋里，全国自有房率超过90%。"组屋"的价格只相当于5到6年的家庭中位数收入，对于现在城市的人来说，新加坡控制房价的政策的确非常成功了。
看上去新加坡住房模式确实效果很好，为什么中国之前不学习呢？
国内早就了解新加坡住房制度，而且也非常乐意学习新加坡。从上世纪九十年代开始，从中央到地方，很多机构、智库和官员都以去新加坡接受培训为荣。2010年就有人算过，中国差不多有一万干部去南洋理工大学培训。
人口规模的鸿沟
这些干部对学习新加坡经验没有任何心理障碍，中国的住房公积金制度，原型就来自于新加坡。但内地城市面临的住房问题，与新加坡的基本情况差距太大。整体政策没办法照搬。新加坡1965年独立时人口189万，2019年时增长到570万，增长了200%。但是，570万人只有350万算公民，这350万人才是公屋供应的主要目标。新加坡90%以上的自有房率，就是用350万人的数据算出来的。除了这350万人，新加坡还有50万永久居民，按照法律上可以购买二手组屋，不过价格贵，而且限制很多。
就算把这50万人也统计进来，新加坡从独立到现在，享受福利的人口只翻了一番，远远低于中国最近几十年的城市化速度。新加坡政府已经努力在排除外来人口对房价的冲击了。但是，近年移民问题还是新加坡的重要社会议题。很多新加坡人认为，太多移民打破了房产市场平衡，包括二手组屋在内，房价上涨比以前快多了。好在新加坡是一个独立国家，有自己的海关和移民局，不需要考虑外国人的福利和死活，可以轻而易举地限制外来人口流入。2011年大选后，新加坡政府发现本土居民反对移民，就放慢了接受移民的速度，重新稳定了房价。和新加坡相比，深圳人口2018年末已经达到1300万，40年增长了40倍。过去十年净增300万以上，几乎相当于新加坡全部公民数量。深圳市政府没有阻止外来人口流入的权力，也就避免不了外来人口冲击房价。内地其它城市，人口增长没有深圳那么猛烈，不过问题差不多。
中心城市的建设水平高，高薪工作机会多，必然吸引周边乃至全国人口流入。这些新增人口就是房价上涨的最大动力。在自己的权限内，中国主要城市都尽可能用各种行政手段来限制流动人口，希望他们献出劳动力就回老家，不要长期定居，这其中就包括大多数中国人痛恨的户口制度。深圳过去是"特区"，拥有很多其他城市没有的强制手段，到2018年末，深圳全市户籍人口只有450多万，只占常住人口的三分之一。但剩下的2/3显然也不想走。只要深圳是中国的一部分，就必须接受其他中国人来工作，来投资，就不能完全拒绝其他中国人在这里买房子。就算地方立法，彻底禁止外来人口买房，只要有实际居住需求，本地人也会买房子，长期租给外地人，囤房炒房，结果还是一样。问题不在于谁来买房子，而在于外来人口提供了强大的租售需求。
最近几年，户籍制度松动，全国多数城市落户政策已经大幅放开，一线中心城市也逐渐放弃缺乏法律依据的户口制度。深圳和其他大城市都不要再指望靠户口制度来压制房价。从发达国家经验看，充分城市化后，主要都市圈至少会集中全国20%到25%的人口，集中50%以上的GDP。
增值收益归公原则
中国有14亿人口，排名前十名的大城市算上郊区也只有1.8亿人，将来起码要有3亿，所以深圳和其它内地大城市将来还会继续承担更多的新增人口压力，承受房价压力，新加坡的小国寡民制度根本应付不了这种负担，所以我们不能照搬新加坡经验。
那新加坡模式还有学习的意义吗？
当然还是很有意义的。但肯定不是照搬造公屋，按户口出售这些细节。深圳的官方表态有点不得要领。新加坡模式中最有价值的经验，是长期坚持一个原则："源自非自力行为的获利不得补偿"。这个说法很拗口，翻译成白话，就是你不做事，不投资，就不要享受资产增值。除非土地所有者自己开发土地的基础设施，否则政府就要拿走土地增值的收益。在实践中，新加坡政府征收未开发，或者开发程度很低的土地时，基本不考虑城市发展带动了地价的自然增值。换到中国，这意味着征收上海郊区的土地，补偿和四川农村是一个价格，不允许土地所有者仅仅因为凑巧生在上海，就把土地卖到高价。现在大城市的房价，最多只有20%是用来盖房子的，房价的主体是土地成本。而土地价格的决定性要素，是政府的规划和持续的基础设施建设投入，不是地主自己的努力。
大城市和近郊土地能卖高价，超出偏远地区同等农田的价值，是整个地区交通、能源、通讯，以及工商业汇聚的共同作用。和地主本身没什么关系，这哪怕是在附近投资工商业的资本家，对土地涨价的作用，也远大于单纯的土地持有者。现在中国基础设施投资的主体是政府，在单一制政府体制下，投资主体就是全国人民。全国人民的公共投资提升了土地价值，但是在现有征地体制下，一多半收益被本地的房地产持有人拿走了。这是严重的不公平，也极大降低了社会投资的效率。这是中国和新加坡最明显的差距。2007年以前，新加坡对于土地和房产的征收补偿一直显著低于市场价。通过历年强制征收，把全国80%以上土地都集中到政府手中。政府收土地的成本非常低，所以才能卖低价房子。新加坡公民按户购买的组屋，价格长期只有商品房的三分之一甚至更低。
中国政府最好认真考虑一下新加坡的经验，想想为什么新加坡的政策比我们的政策更符合经济规律，也更符合公平原则。就拿深圳来说，房地产问题最严重的地方是城中村。《2016到2020年深圳住房建设规划》里就承认，城中村差不多占了全市住房总量的一半。绝大多数都属于违规违法建筑，无法确定所有权，也无法正式投入市场流通。和其他城市相比，深圳违规建筑的比例是最高的，高到和其他城市已经没有可比性了。当然，城中村的租金相对较低，也有一部分外来人口在城中村里违规买房，长期租房，实现了在深圳的定居。
城中村的隐性补贴
但这种低价，不是因为房主心肠好，而是因为城中村不承担任何基础设施建设费用，对城市公共资源单向索取，却不用作出任何回报。
这些城中村的违章建筑房主敢于违法，不在乎房客的风险，仅仅因为法不责众，就拿走了深圳一大块土地增值收益，让所有深圳人都要把自己的经济建设成果分给他们，这既不合法也不合理。这些城中村占据的面积实在太大，挤占了正规住房的面积。从2005年开始，因为土地储备不足，深圳商品房竣工面积开始下降，到最新统计的2018年，新房供应量只有高峰阶段的四分之一，而外来人口的压力并没有下降，这是深圳房价高速上涨的主要因素。2018年，深圳出台了规定，要处理非住宅类违章建筑，但对于住宅类违建，也就是城中村问题，依然是回避态度。如果深圳没有用推土机消灭城中村，直接拿走地主全部土地收益的勇气，许诺多少套政府住房都是空话。之前就有智库分析过，深圳原住民只占常住人口的2.8%，但他们持有的住房存量，如果算上违章建筑，就占了深圳的38.9%，人均面积是平均数的14倍。
2019年深圳一处城中村动迁，外界估计，因为所有建筑都要赔偿，拆迁成本可能高达2500亿。这些成本最终全都要由深圳新的购房者承担。这些城中村的业主，虽然资产不如李嘉诚，但获利模式是一样的，都是囤积土地或房产，享受地产区位的天然垄断性，强迫全社会发展成果切出一大块分给他们，这造成了土地供应紧张，新建房屋只能是高容积率的反人类住房。深圳城中村制造亿万富翁的故事每天都有，我们除了羡慕嫉妒之外，还应该多一点阶级仇恨，对封建地主阶级的那种仇恨。只有搞清楚谁是这个社会的反动阶级，我们才能想清楚深圳的土地和房产制度出了什么问题。不论你是站在资本家立场思考，还是站在劳动者立场思考，封建地主阶级都是阻碍社会进步的顽石。
李光耀的斗争性
睡前消息编辑部之前几次评论新加坡，并没有说过什么好话，现在我们仍然认为，新加坡的政治底色是东南亚流行的强人体制，世袭家族政治，未来必然和现代工商业社会产生激烈冲突。但在土地问题上，我们必须表扬李光耀，他至少占了资产阶级立场，对封建土地权利敢于无情斗争。从李光耀开始，新加坡执政的人民行动党就不怕土地既得利益者的反抗。之后一直坚持打击囤地的房地产商。这是新加坡房地产制度优势的主要根源。深圳如果真想学新加坡经验，首先就要学这个敢于"不和谐"的勇气。只有敢于和少数既得利益集团冲突，才能维护所有人的进步机会。**深圳城中村问题确实很大。如果彻底推平了城中村，也不允许违章建筑的房主变成亿万富翁，深圳会不会变成一个中等房价城市呢？**还是不能。发展到今天，深圳和其它国内中心城市的住房问题，都不是一个地方政府的单独问题，要放到整个地区，乃至全国的范围来观察分析。
住房资源错配
先说一个数据。今年4月，央行调查统计司发表报告，全国城镇居民住房自有率已经达到了96%。这个数据可能不太符合大家的直觉，毕竟这与深圳低到百分之三十几的住房自有率偏差太大。对中国社会稍微有所了解，就知道绝大多数家庭确实有自有房，只是高度集中在自己家乡。前中金公司总经理朱云来，不久前就在交流会议上说，中国现有住房够十亿人住，乍一听这好像有点离谱，但这也是基于上面指出的事实所说的。中国现在面临的住房问题，并不是全国整体性缺少住宅，而是出现了资源配置偏差。大城市郊区土地可以卖出畸形的高价，所以我们不能用家乡的住房来换城市住房，哪怕换一半，换三分之一的首付也做不到。现代的工商业工作岗位，几乎全部集中在城市。工资高，发展空间大的工作机会，不断向中心城市集中。所以人口跟着工作机会流向城镇，流向中心大都市。
睡前消息曾经用过一张图，从电力消费看，中国现在绝大部分的人口和生产力，都集中在全国十几个都市圈、城市群。但是，这些都市圈，城市群，往往只有一两个核心城市的房子紧张，周围的中小城市，房价和核心城市差距很大，城市之间的空地也基本不能用来降低房价。这其中一部分原因是行政区划的问题，核心城市希望把住宅需求都吸引到自己的行政管理区域内，占有土地财政的好处，周围城市的死活和他们无关。上海市政府现在做规划，开口就是长三角都市圈。北京讲京津冀，华北经济圈，广东省每天都在研讨粤港澳大湾区一体化。但是从北京房价5万的地区出发，一小时就能开到房价5000也不见得有人买的地方。所以，我们可能需要考虑拆掉一部分现有行政区划，基于整个城市群和都市圈来重建行政区划，让政府能够从整个区域的土地增值中获得好处，官员才有动力去开发整个都市圈的居住潜力。
现在深圳的人口和经济体量，已经和上海差不多，如果只允许深圳市政府从现在2000平方公里的范围内搞土地开发，这就算炸平所有城中村，房价也不会让太多人满意。另外，现在中国的土地开发指标是根据行政区划来分配的。从2019年全国分省市统计来看，北京上海两个全国最大的中心城市，粮食产量只有120万吨，还不到全国总产量的千分之二。但两市的GDP占了全国的7%，提供的高薪工作机会占全国的30%。按比较优势理论，如果继续坚持让中心城市分出土地搞初级农业，这绝对是浪费优质资源。中国大多数经济发达的城市，都有大量郊区土地可供城市开发，但每年能拿到的指标明显不够。
如果能全国统筹，让发达地区多用一些土地，同时也拿出钱给落后地区改善住房条件，消灭农村低密度住宅区，也消灭那些动不动砸死几十人的预制板住房，顺便把一些宅基地复垦为耕地，全国人民都会拥有更多工作机会，粮食安全也不会受影响。前几年，重庆就做过实验，在不同地方，利用地价级差，制造更多城市用地。现在其他地方也应该跟进一下。重庆名义上是直辖市，但前身是80年代策划的"三峡省"，实际面积也超过了一些小省，所以，重庆在本级行政区域内，为不同的城区和农村找到了合理的配对，土地利用效率比较高。但对于大多数一二线中心城市来说，需要彻底打破行政区划，和内地落后地区共同制定土地政策，才能实现双赢的结果。最后，回到新加坡的发展经验问题，我们必须看到税收也是一个问题。
摆脱土地财政
新加坡作为一个城市，主要税收来源相当多样化，除了企业税和消费税外，个人所得税、房产税、印花税和博彩税加起来占了总额的40%以上。城市发展的支出完全不依赖土地收入，这才是新加坡敢于对付利益集团，从长远上着眼制定合理土地政策的底气。中国的城市如果要搞全面改革，第一件事也是要摆脱土地财政。目前看来最好的办法就是开征房产税或物业税。多交税听起来不是好事，但如果能因此创造更多更好的工作机会，同时降低房价，让所有人过得更轻松，这也是必须走的一条路。好，第164期睡前消息到此结束，感谢各位收看，我们周二165期再见！
附录
信息来源
- 开头「2020年9月6日星期日」与 B站发布时间（2020-09-06，星期日）一致（BV1dv411178W）。
- 「今年4月，央行调查统计司发表报告，全国城镇居民住房自有率已经达到了96%」与央行调查统计司 2020 年 4 月发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》一致。
- 「国家统计局2017年调查报告……2016年末城镇居民人均住房面积36.6平方米」与国家统计局 2016 年统计数据一致。
事实订正
已核对
- 与上游官方文稿逐字比对一致（官方 ASR 稿亦作「深圳的相对价格是全国最高的」），按口播保留不改；语义可解为「房价收入比意义上的相对价格」，如需进一步确认口播原话需音频酌定，无需订正。（来源）
- 条目所引疑点已过时：干净稿与上游官方文稿均为「朱云来，不久前就在交流会议上说」，并无脱字，无需订正。（来源）
- 条目所引疑点已过时：干净稿与上游官方文稿均为「实际面积也超过了一些小省」，并无「都」字，句式通顺，无需订正。（来源）
睡前消息知识库