发布日期 2024-07-26 | B站
正文
从14万到4万
大家好，欢迎收看39期讲点黑话。近日有媒体报道称深圳八卦岭宿舍区的房价从2021年的14万元一平米暴跌到了如今每平米4万元单价足足跌去了10万元这也成为了中国一线城市房价暴跌目前最极端的案例今天我们就来深入解析一下这个案例透视不久之前中国房地产泡沫巅峰时期的躁动和疯狂
首先我们先来解释一下所谓的八卦岭宿舍区到底是什么地方
深圳八卦岭片区的诞生最早可以追溯到1982年开工的鹏基工业区当时深圳是改革开放的排头兵大力吸引港资而鹏基工业区也成为了深圳最早进行工业化建设的地区之一根据资料显示当时深圳再次新建了多家工厂八卦岭就靠着轻工业加工业以及贸易企业逐步发展了起来比如这里是当时中国新兴的包装印刷行业生产基地之一并逐步形成了行业垄断在90年代八卦岭片区迎来了自己最兴盛的时代这里工厂林立每一处街道都挤满了上下班或者前来找工作的人有了这么多工人自然就有了极大的住宿需求于是从1983年开始深圳市政府划出地块由鹏基集团开发八卦岭宿舍区就开始开工建设最终1997年全部完工落成一共49栋约8000个单元这些住房因为定位是给工人当宿舍所以是以30平米的小户型为主八卦岭宿舍区建成之后鹏基集团保留了一小部分自用其余大部分陆续卖给了易华中信等公司这些都是当时驻扎在八卦岭的大公司他们买去做员工宿舍而后这部分房源又被各家公司以非常低廉的价格转让给了职工这些员工也就成为了八卦岭宿舍区最早期的一批个人业主不过要提出根据项目规划八卦岭宿舍区只有27、40到43栋37、25、26栋是70年产权的住宅用地其他都是50年产权作为工业园区八卦岭后来逐渐跟不上深圳的迅猛发展原来主要产业包装印刷厂家生意越做越大需要扩大规模但八卦岭园区却提供不了足够的用地无奈之下许多厂家都向区外扩展陆续迁走了于是八卦岭被动成为了深圳最早去工业化的区域之后逐渐向多元化商住混合区的方向发展到这时候八卦岭宿舍区已经剥离了原来单位宿舍集中地的处境逐渐变成了一个商品房社区业主主体也从各种公司变成了个人随着时代变迁八卦岭宿舍区的房屋逐渐变得老旧再加上基本都是小户型所以虽然处在市中心的好位置但房价在很长时间里一直都是周边区块的洼地只有刚刚工作不久囊中羞涩的年轻人才会考虑买这类的房子作为暂时的过渡在那段时期里虽然八卦岭宿舍区的房价也在逐年上涨但主要是跟着深圳市房价一起普遍上涨并不显得很突出然后到了2017年这一切的逻辑却被完全颠覆了就在这一年八卦岭宿舍区迎来了两个极其重要的利好消息在利好刺激下八卦岭这些老破小摇身一变成为了一些人眼中的金蛋这两个消息第一个是货币化棚改2016年中国开始了浩浩荡荡的旧区货币化棚改浪潮几乎所有城市的房价也随之应声上涨具体到深圳因为棚改力度大导致市场上资金极其充沛所以涨价预期也比其他地方还要强烈八卦岭片区的业主们就是其中最大受益者之一2016年8月深圳市福田区在调研八卦岭后明确由深业集团负责空间规划平安集团负责产业规划鹏基南方公司为该项目的统筹主体准备实施棚户区改造工程2017年7月福田区园岭街道办启动了八卦岭宿舍区旧改意愿征集仅仅花了一个多月时间八卦岭宿舍区7786户共征集到了7373户的意愿表达其中同意棚改的有7065户占总户数比例超过90%直接达到了立项要求到了2019年9月八卦岭宿舍区改造项目被深圳的发改委正式列入深圳市2019年重大项目计划增补清单按原定规划八卦岭片区改造完成后整体容积率将从2.3提升到4.8到5.0建筑总量扩大到500到552万平方米棚改预期给了八卦岭宿舍区业主们极大的底气他们都盼望着一夜之间成为拆迁户就此暴富而另外有很多人想要尽快买到一套八卦岭片区的房子也一起参加这场瓜分财富的盛宴除了货币化棚改大蛋糕八卦岭房价同时还迎来了另一个强大的助推动力学区房效应一直以来深圳的教育都是这个全国一线城市最大的硬伤配套的学校少更缺少优质学校连所谓的四大名校在广东省内排名其实都不算很高物以稀为贵因此真正的好学校就成了炒作当地房价最好的题材2020年7月17号深圳知名的福田区荔园小学在自己的公众号上发表了一篇名为立时代潮头展教育宏图的文章文中透露福田区教育局批准荔园教育集团在八卦岭片区增办两所中小学即正在兴建的荔园小学东校区同时把正在建设中的笔架山中学更名为荔园实验学校将由荔园教育集团来承办一瞬间八卦岭片区似乎将成为小学加初中义务教育阶段全程优质学区这给本来就已经造了的八卦岭房价带来了一针更强烈的兴奋剂
癫狂的2020
在似乎稳赚不赔的房地产神话栓动下为了能参与这场财富游戏许多已经杀红了眼的炒房人为了筹集更多资金不惜铤而走险用各种违规方式套取资金在2020年疫情爆发期间国家为了维护整体经济大局出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策在2月底深圳为了降低中小微企业融资成本宣布对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息贴息期限不超过6个月但许多人却从这段政策当中看到了用虚假资料骗取贷款挪用去买房的机会短短几个月时间在大量资金涌入下整个深圳房价在原本已经非常高的基础上又出现了一波暴涨正是在2020年八卦岭宿舍区的房价进入了最癫狂的时代就在这一年里八卦岭片区二手房以48%的涨幅排名深圳第二绝对价格每平米足足涨了3.6万元而八卦岭宿舍区的房价更让人瞠目结舌2020年它的涨幅高达82%比周边还高了近一倍2021年1月3号八卦岭宿舍区一间29.63平米的单元房以总价383万成交折合单价12.2万每平米而几乎同样的地段和户型2019年11月30号一套31.92平米的单元成交总价248万单价还只有7.77万元每平米也就是说仅仅过去一年零一个月八卦岭宿舍区的房价每平米涨了5万多元如果有人在此期间买入卖出一套房净赚上百万元轻而易举这在八卦岭宿舍区并不是孤立以另一个小区鹏盛村为例在2020年1月该小区的房源成交均价约为6.3万每平米到12月均价就涨到了10.8万一平米涨了4.5万元为什么八卦岭宿舍区房价比周边涨幅更猛呢恰恰是因为它的户型更小小旧意味着总价更低更容易上车可以用更少的钱买到一张房产证或者用同样的钱多买几套房对于投资或者投机客们来说他们关心的是通过拆迁或者转手倒卖发财唯独不关心真实的居住感受八卦岭宿舍区那些只有30来平米的老房子设施陈旧简陋不适合家庭长期居住都不是他们眼中的缺点反而有的小户型容易炒作和转手的优点类似A股很长一段时间喜欢炒作小盘股的逻辑再加上还有将要拆迁和优质学区两大卖点所以八卦岭宿舍区一举成为当时深圳房价暴涨的排头兵如果事情再按过去十几年的正常逻辑发展当棚改和学区政策都落地之时一场财富分配的盛宴也确实会如期上演这些拿着老破小房子互相炒作的投机者们也将各取所需拿着赚到的钱潇洒离场然而2023年后的中国再也不是那个曾经连续30年超高速增长的中国了在可预计的将来经济都要适应新的中低速增长环境新经济背景下最直接的受害者就是房地产产业无数一度辉煌的大公司频频爆雷让整个房地产的未来预期都急转直下同时公共支出也不得不变得谨慎起来政府花钱谨慎就意味着旧区拆迁力度下滑于是从2019年开始就反复被热炒的八卦岭旧改棚改变得遥遥无期了而这层八卦岭宿舍区超高房价的另外一个支柱优质学区概念也在新教育政策当中黯然失色了从2021年初开始深圳市就提出要借鉴北京经验搞大学区制让没有学区房的家庭也有机会给孩子更多的就学选择2月份福田区教育局局长公开表示要加速推进教育集团化推动集团化办学淡化单一学区的作用这些新政策动向对八卦岭宿舍区的房价来说无疑是对炒作的釜底抽薪
神话的落寞
在支撑高房价的两大预期相继破灭之后从2021年开始八卦岭宿舍区的房价就开始急速下跌到了2023年10月它就已经从高峰期的13到14万元一平米下跌到了每平米6万元左右跌幅已经接近60%而直到现在它也还没有完全探底或者说按国内外房地产波动周期的一般规律目前的价格多半还不是真正的底部虽然八卦岭宿舍区房价的跌幅是特别夸张的到现在为止深圳其他地区的房价并没有接近这种程度但我们必须看到曾经一线城市房地产永远会涨的神话终究迎来了落寞时刻八卦岭宿舍区房价一年翻倍再一年腰斩不止的故事只是一种最极端最夸张的方式展示出了之前房地产泡沫时期非理性的疯狂可能一些观众们也是其中的经历者甚至是受害者时代浪潮人性的贪婪还有种种不合理的政策以及形同虚设的监管共同把一套只有30平米无论如何都难以满足现在居住需求的老破小变成了每平米高达14万元的金蛋当浪潮退去曾经被疯狂蒙蔽了双眼的人们终于又被迫回归了理性但这时候曾经的疯狂却已经通过杠杆变成了巨大债务甚至连当时那些大发横财的房地产企业也被自己编造的房地产只涨不跌的神话吸引结果自己也成为非理性扩张投资的一部分如果我们不能从上一轮房产大泡沫当中深刻吸取教训改变那些不合理的做法堵住已经暴露的漏洞那么我们未来可能还要付出同样甚至更多的代价今天的节目就到这里，感谢大家收看，我是不讲废话的黑岛人，我们下期再见。
附录
事实订正
已核对
- 官方在线文稿站（archive.bedtime.news/commercial/39）ASR转录原文即「最新生的时代」，确认系转写讹误；现稿按90年代片区鼎盛语境订正为「最兴盛的时代」，合理可维持（口播原词需音频酌定）。（来源 [archive.bedtime.news]）
- 与官方站转录逐字比对：ASR原文分别为「本来就已经造了的八卦领房价」「房地产城化栓洞下」「八卦岭宿舍区的抚航价」「天经及背景下」「直战浪潮」。现稿已订正「抚航价→房价」「天经及→新经济（背景下）」「直战浪潮→时代浪潮」，均为明确改进；「城化栓洞→神话栓动」为部分改进；「造了」「栓动」两处仍疑为讹误、无法确定原话（见unresolved）。（来源 [archive.bedtime.news]）
- 矛盾确认：383万÷29.63㎡≈12.93万/㎡。官方站转录口播两数即「总价383万」「折合单价12.2万」，无法判定哪个数字有误（ASR误听「十二点九」为「十二点二」，或口播者引用来源自相矛盾）。公开报道中2021年初高峰期八卦岭宿舍29㎡小户型成交约420万（单价14万+/㎡）、最高成交435万（约15.5万/㎡），未见383万该笔成交报道。需音频酌定。（来源 news.szhome.com）
待核对
- 「八卦岭片区迎来了自己最新生的时代」：「最新生」疑为转写误差，无法确定原话
- 「卖给了易华中信等公司」：公司名待核实（八卦岭早期驻区企业名称无法确证）
- 「本来就已经造了的八卦岭房价」「房地产城化栓洞下」「八卦岭宿舍区的抚航价」「天经及背景下」「直战浪潮」：均为疑似转写串行，无法确定原话
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