发布日期 2024-09-15 | B站 | YouTube | Google Drive（非官方补档）
正文
想住郊区大别墅的朋友们，机会来了。8月底，福建漳州出台新的房地产政策，允许郊区住宅项目容积率低于1.0。上次中国批准1.0容积率的住宅还是2006年，之后连续18年没有合法的郊区别墅。所以，听说漳州放开容积率限制，很多人的反应是，“美国郊区大别墅要来了”。认真研究文件，我们发现，新政策和美国郊区别墅的相似之处不只是低容积率，更重要的两点是，景观区位条件好、不具备公交条件，这才是美国郊区小镇的典型配置。城市人口来郊区，肯定要挑风景好的地方盖房子；同时，美国城市中产不希望别人打扰自己的生活，特别强调盖房子的地方不能通公交，只允许有私家车进来，甚至只允许有小镇停车证的人进来。看了文件原文，我才确信，漳州乃至其他中国城市，真要学习美国的郊区小镇。
如何拥有一栋美式别墅
我们接着来聊聊，如何拥有一栋美式别墅。当代中国人对美国生活的刻板印象之一，就是家家住的栋别墅，花费大力气打理自家花园草坪，家庭成员日常出行人均一辆车。但这并不算美国人的传统，在工业化早期，美国人也倾向于在城里建高层住宅楼，最早的电梯就是19世纪美国人发明的。1933年国际建筑协会制定《雅典宪章》，建议缩小工作地点和住宅之间的距离，要在人口密度较高的地方建立高层集体住宅，深刻影响了美国的城市。美国城市中产开始往郊区搬，是二战后的趋势，当时美国的城市化人口比例达到了64%，相当于2021年的中国。美国城市中心变得昂贵、拥挤、混乱，中产阶级开始考虑其他的选择。正好美国在二战后发展了两大产业，汽车和公路，支持了中产阶级搬出去的愿望。
上世纪50年代，美国人每年的可支配收入是1742美元，当时的畅销车型1949款福特是1511美元，家庭开支稍微节约一点，一年就能买辆代步车，这和今天中国家庭的购买力也相似。到了60年代，汽车相对收入更便宜了，平均每两个美国人就有一辆汽车。与此同时，美国政府补贴234亿美元，造了7万公里的州际高速公路，相当于2010年的中国。这些高速公路设计时速不低，但是因为不缺土地，往往设置比较宽的绿化带和辅路，允许支路直接连通高速公路，所以沿途的郊区都能利用高速公路进城。汽车和路都普及了，只要政府鼓励，居民一定会去郊区。五六十年代，美国政府有两个部门专门给郊区新建独栋别墅发放贷款，直接支持了1100万栋独栋别墅，送五分之一的美国人去了郊区。2024年的中国，已经造了17万公里高速公路，汽车产量世界第一，预计几年后，人均汽车数量就要赶上了当年的美国。
现在地方政府开始鼓励郊区化低密度住宅，的确有可能制造一批美国风格的郊区小镇，而且和当年的美国比，中国人有更多的理由去郊区。
高楼的缺点逐渐暴露
上一轮房地产热潮，把几亿中国人送进了高密度高层住宅，随着时间推移，高楼的缺点逐渐暴露。首先，高层住宅不利于消防和紧急疏散，常规消防云梯车只能抬升53米，80米以上基本够不到。其次，高楼建筑养护成本高，电梯供水供电都是问题。最后，同一栋楼住的人多，隐患和矛盾就多，经常听说有业主私自拆了承重墙，把几百户变成危房。房屋养老金政策刚一出来，就引发全社会争议，未来如果房屋遇到重大问题，基本不可能说服几百户人家共同承担修理成本。所以在人口增长开始下降的时代，城市高楼也会慢慢退场，制造郊区独栋住宅的需求，而政府发现城市高密度用地卖不动，为了土地财政，也必然要考虑换个方式卖地。这是漳州出台新政策的社会背景。
美式别墅并不是只有优点
可能有观众已经摩拳擦掌，要去选一块地盖别墅了，我这里还要泼一盆冷水：美式别墅并不是只有优点。享受了低密度建筑的自由，就要承担低密度生活的人均成本。现在大多数城市服务，比如水、电、煤气、道路，都是成千上万人共同付费，或者共同交税建设，所以平时不显得贵。换到郊区别墅，政府卖的地连公交都不通，这些服务都要业主自己出钱提供，肯定要比城市中心区贵得多。另外，饭店、超市这一类商业需要足够的客流量，就算郊区小镇居民消费力强，也不可能几百户人家就撑起一家大型超市。所以到郊区小镇居住，就不要指望在步行距离内吃饭购物，必须要开车出门，超市和饭店也必然要设置停车场，为更大半径内的居民服务。到郊区盖房子，很多人想的是摆脱左邻右舍制约，摆脱开发商的户型，建一栋自己的梦想住宅。但从美国经验看，这也没那么容易。
首先，为了保证社区总体的景观和安全，政府和社区对房子外观有限制，层高、窗户大小都不能超出标准。其次，为了保证抵押品的价值，银行不赞同客户完全自由地设计住宅，如果一定要从头设计，银行不给贷款，必须自己出全额现金去造。第三，建筑公司为了保证工作效率，也希望你能在几种标准住宅中做选择，否则肯定要加钱。中产阶级虽然向往郊区生活的自由，但一般还没富裕到完全定做住宅的地步，所以往往会接受建筑公司的建议，甚至直接购买已经造好的标准化独栋别墅。还有一种可能，就是让建筑公司做个框架，剩下的完全自己搞定。美国人的独栋住宅，很大程度上是靠家得宝家居店才能住进去的，从木头结构到精装修材料，再到家具、家电、花草，都能自己去家得宝买回来，再按照说明书安装。
随着劳动力成本上升，肯定有不少中国人会在郊区住宅发挥DIY精神，满足自己的个性化需求，以后也许新东方这种培训机构要开设家居装修课。而2012年退出中国的家得宝集团，也可能会借着中国郊区化的趋势重返中国市场，毕竟家得宝在全球零售业营收的排名稳居前十，他们不会错过中国市场。还有一项重要变化，就是社区自治的组织方式。现在大多数城市居民接受的公共服务，比如供水、供电、治安，都来自政府或者国企，房子只是个休息睡觉的地方，所以居民可以不关心业主委员会的组成，甚至不关心物业公司之间的竞争。但如果搬到郊区小镇，居民有了选择生活方式的自由，也要自己掏钱建设郊区小镇的公共设施，中国人肯定也会像当年的美国人一样，积极表达对社区管理的意见。
在美国，郊区小镇的秩序主要是房主协会来控制，房主协会会任命社区管理人，职责不仅仅是管理绿化，收停车费，还要承担中国街道办事处的一部分职能，很多人就是从社区管理人开始，逐步竞选市议员或其他公职进入政界。所以在搬到郊区之前，中国人需要考虑自己需要什么样的小镇，更要考虑自己希望怎样管理新的郊区小镇。
也许中国特色的郊区小镇真的不远了
现在放开郊区地产政策的城市，不只是福建漳州一处。4月份的时候，浙江丽水已经在出售容积率0.7的住宅土地了，而且特别强调允许业主自行设计或组团设计，如果有人愿意把多个地块买下来，联合建成一套大宅院也完全允许。再往前看，去年9月，国家自然资源部向各省下发文件，建议取消远郊区1.0容积率的限制，福建和浙江的新政策，都可以看成落实中央文件精神。也许中国特色的郊区小镇真的不远了。无论你是厌恶城市生活的中产家庭，还是准备提供个性化服务的建筑师，都应该关注中国的新趋势。
附录
信息来源
- 漳州政策：「8月底，福建漳州出台新的房地产政策，允许郊区住宅项目容积率低于1.0」——属实：2024 年 8 月漳州明确“城市郊区等停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准”。东方财富资讯
- 丽水政策：「4月份，浙江丽水已经在出售容积率0.7的住宅土地，允许业主自行设计或组团设计、联合建设大宅院」——属实：2024 年 4 月丽水拟出让碧湖新城微小宅地，容积率 0.7-0.8，可单个业主拿地或多人组团联合建设。丽水拟出让微小宅地：个人可独立或联合建房，建成后可办产证可出售_经济频道_央视网
- 自然资源部文件：「去年9月向各省下发文件，建议取消远郊区1.0容积率的限制」——属实：2023 年 9 月底自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，含“建议取消远郊区容积率1.0限制”。多地土拍取消地价限制，远郊“禁墅令”或作废_凤凰网
已核对
- 上游官方稿同句亦作「就是家家住的栋别墅」，非干净稿转写脱字，系口播原话如此（疑口误漏「独」字），按不改口播原则保留正确。（来源 [archive.bedtime.news]）
- 核实无误：《雅典宪章》由国际现代建筑协会（CIAM）1933年第四次大会通过（因政局原因会议改在马赛驶往雅典的邮轮S.S. Patris上举行）；口播「国际建筑协会」为不准确简称，按不改口播原则保留，事实以CIAM为准。（来源 维基百科）
- 核实无误：规范名称为「自然资源部」，2023年9月底向各省市自然资源主管部门下发文件、建议取消远郊区容积率1.0限制的正是该部；「国家自然资源部」为口播习惯说法，按不改口播原则保留。（来源 多地土拍取消地价限制，远郊“禁墅令”或作废_凤凰网）
- 已找到对应来源，量级全部吻合：①1956年《联邦援助公路法》授权250亿美元建4.1万英里（约6.6万公里）州际高速公路、联邦承担约九成（History.com口径248亿美元），口播「234亿美元/7万公里」为近似口径（7万公里亦与中国2010年高速约7.4万公里的对比口径相合）；②1949款福特两门轿车/俱乐部轿跑出厂价刚超1500美元（四门1560美元），「1511美元」准确；③「两个部门」即FHA（联邦住房管理局）与VA（退伍军人管理局），Hanchett研究称到1970年代初有1100万美国人经两机构融资购房、占1940-60年代新建住房近1/4（1955年峰值40.7%），与「支持1100万栋」数量级吻合（口播以「栋」计，原研究以人计）。综合：口播数据均有真实依据，个别为近似/单位口径，无需订正。（来源 维基百科）
待核对
- 「就是家家住的栋别墅」：疑漏字（如“独栋别墅”或“住的是栋别墅”），无音频依据
- 「1933年国际建筑协会制定《雅典宪章》」：该宪章由国际现代建筑协会（CIAM）会议通过，原稿疑为口播简称
- 「国家自然资源部」：规范名称为“自然资源部”，原稿疑为口播习惯说法
睡前消息知识库