发布日期 2026-09-05 | B站 | YouTube
正文
房贷最长可贷40年
大家好，我是小黛，欢迎来到第646期参考信息。一石激起千层浪，个人房贷最长40年新政出台之后，国有六大行称已执行了受理客户延长贷款期限的申请，但是谁有资格申请才是重点。新政之前，不同性质的银行对于贷款人的年龄的要求并不一致，银行对于年龄加期限有限制：国有大行对年龄加期限普遍要求是不超过75岁，即还款的最高年龄可到75岁；而多家股份行、城商行的年龄加期限一般卡在68岁左右。新政之后，银行方面是否会考量放宽年龄加期限到80岁甚至以上？财联社采访的多家银行表示，暂未考虑放宽既往要求。部分全国性商业银行人士表示，行内对80取代75有过深入讨论，具体还需官方公告发布后才能确定。按照75岁算，如果是新申请房贷，想申请40年期，那么贷款人需在35周岁之前完成贷款发放，这意味着1991年以前出生的已经不能办理了。
但1991年前生人也不必着急，因为具体到各地的支行执行时，标准可能会略有放宽。存量房贷的情况又有不同：由于贷款人年龄是指贷款发放时的年龄，所以如果当年发放贷款时的客户年龄不超过35岁，还是可以将贷款延长至最高40年。比如农行上海分行就向澎湃新闻确认，展期期限加原贷款期限加借款人年龄应小于等于85岁。目前多家国有大行分行网站都刊明，对于房贷客户要求具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18到70岁之间。有城商行人士明确表示，即便国有大行把年龄要求进一步放宽，综合门槛上限拉至80，我行也不会跟进，因为不同银行的风险控制标准不同，经过内部商议，该行不会放宽年龄标准，依旧会维持70岁以下的门槛。2015年，中国人均预期寿命是79.25岁，75岁已经远超退休年龄。
银行的年龄门槛
对于银行来说，默认贷款人退休后收入大幅下降，不愿意让客户75岁以后还背负房贷本息，以控制长期违约风险。有银行人士就表示，如果客户本身年纪就比较大，我们对于房贷延期的时机就会比较谨慎，一般会控制在10年以下。还有银行人士明确表示，即便房贷申请期限延期，该行对于60岁以上客户，如果没有亲属参与配合，他们也不会发放房贷。也不是没有办法绕过，还记得隔几年就火一阵子的接力贷吗？接力贷是指以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或者偿还贷款能力有限时，子女在作为共同借款人的同时，为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。接力贷诞生于2006年，宣传口号是“让两代人合力买房”，一度非常风靡。2010年后限购令出台，接力贷被监管紧急叫停，原因是有打金融擦边球的风险：一来能够帮助部分投机者或者置换客规避限购政策；二来接力贷享有首付、贷款利率优惠，规避了限贷政策。
接力贷死灰复燃
但在市场需求推动下，接力贷时不时重现江湖。2019年初，中国证券报报道，杭州某银行悄悄调整房贷政策，最长可贷到80周岁，打破了贷款人最高年龄记录。2022年4月，广州部分银行开展接力贷业务，一天就被紧急叫停，但不到半年，各地又重新启动，甚至有官方鼓励。比如北京出台新政：中心城区60周岁及以上老年家庭购买昌平、顺义三宗试点地块的住房，并把户口迁过去的，给予政策支持，其中提到子女可作为共同借款人申请贷款。深圳等地也试点“一人贷款全家帮扶”政策，申请人的配偶、父母、子女，不论有无缴存住房公积金，都可作为共同申请人，让购房人能借助全家力量来获得更高的贷款额度。2023年初，南宁一楼盘宣传贷款年龄最长达100岁，引发热议。
其实当时上海、成都、宁波、无锡、南宁等地的部分银行都提高了最高贷款年龄：如成都部分银行推出合力贷，贷款年龄及贷款年龄之合最高90岁；北京部分银行表示，如果有子女担保，最高贷款年龄可达95岁；南宁直接拉升至国人非常看重的百岁门槛，更是触动大众神经，被调侃“一代还三代，人走债还在”。网民还发现，接力贷与日本曾经推出的子孙贷有些许相似之处。1980年代，日本银行和信用社纷纷成立以办理个人住宅抵押贷款为主要业务的住宅金融专业公司“住专”（jusen），推出了首付贷、零按揭，还有子孙贷——由爷爷借款，爷爷、爸爸、儿子祖孙三代人一起还贷；甚至有百年贷，还款期限100年，父贷子还、子贷孙还。不少人栽在了坑里，多是1986到1991年高位接盘的年轻人，亲历了房地产泡沫破裂的全过程，大半辈子都活在赚钱还贷的循环中，去世后孩子还要继续帮忙还贷。
提前还贷潮不减
（此处为中插广告，文稿从略）
房贷期限短一些好，还是长一些好，不是一道简单的选择题，还有大把人不愿为银行打工。有银行人士表示，房贷投放痛点是提前还款的人暂无明显减少，大家普遍不太愿意借钱，借了房贷的客户也在提早还，预计申请40年房贷的新客户不会太多。提前还贷潮也反映在上市银行半年报中：上半年，19家大中型上市银行中，有15家个人房贷余额较上年末减少，而去年同期是5家减少；今年上半年，只有4家个人房贷余额增加。这19家上市银行，包括处于房地产贷款集中度管理制度的第一档的国有6大行，第二档17家中型银行中的13家，分别包括10家股份制银行——招行、浦发、兴业、中信、民生、光大、平安、华夏、渤海、浙商，和三家城商行——北京银行、上海银行、江苏银行。
作为房贷发放的主力，上半年国有6大行个人房贷余额集体下降，合计减少5086.25亿，而去年上半年是减少1078.33亿，全年减少了7115.16亿。发放个人房贷最多的是建行和工行，上半年余额分别减少1335.15亿和1351.77亿，降幅位列第二、第一。10家股份行的个人房贷余额上半年减少1010亿，而去年同期是增加1534亿；上半年，兴业、招行、浦发个人房贷都减少超200亿，平安、浙商和中信倒是增加了。三家城商行中，只有上海银行个人房贷余额微增。房贷资产质量方面，在披露数据的14家上市银行中，上半年有10家个人房贷不良率较去年末上升，三家下降，一家持平。国有六大行中，工行、建行、中行、邮储、交行个人房贷不良率上升，只有农行下降。从绝对值看，有两家个人房贷不良率突破1%，工行最高为1.29%，邮储最低为0.82%。
股份行和城商行中，有八家披露个人房贷资产质量，其中兴业、中信、浦发、华夏、上海银行不良率走高，招行、平安银行不良率下降，民生银行持平。从绝对值看，平安银行、中信银行和招行的个人房贷不良率较低。提前还房贷意味着缩短房贷期限，要还的利息总额下降，但每月需偿还的金额上升。与延长期限相比，整体财务负担降低，但月供压力会有所增加。如果购房者年纪较大，且有固定收入，预计自身收入无法走在价格水平、生活费用上涨之前，同时每月各类消费支出较少，那么缩短房贷期限、提前还款或许更好。
台湾生育率全球垫底
东亚乃至全球生育率垫底换人了。在少子化和高龄化的双重冲击下，台湾地区去年生育率降至0.695，低于日本的1.14、新加坡的0.87、韩国的0.8，成为全球最低。韩国生育率2023年降到有史以来的最低点0.72，但出台强力支持生育政策后连续两年回升，今年有望回升到0.9左右。台官方估算，今年新生儿只有9.4万，首度低于10万大关，而前年估算，要到2040年才会低于10万。台湾政治大学劳工研究所所长表示，国发会人口推估报告经常失准，最大主因是对总生育率过度乐观，当假设与事实有落差，推估结果就得打折扣。此前，台当局出台人口对策新战略，针对生育、养育、教育三大阶段推出18项措施，包括提供0到18岁的成长津贴，每人每月5000新台币，预计明年实施。不过联合新闻网称，当局不能把少子化政策简化成再多发一点钱。现代家庭真正计算的不是把孩子养大而已，而是能不能给孩子一个足够好的成长环境，钱只是其中一种资源，时间、住宅、教育、照顾能力等都必须算进去，而比房价更上位的问题是安全感。文章称，两岸关系紧张、冲突风险不断，成为台湾社会讨论的议题，当局必须回答一个很现实的问题：如果年轻人对未来抱有恐惧，他们为什么要在此时生孩子？
新加坡重金催生育
新加坡今年的生育率可能不如韩国。总理黄循财近期宣布新的支持政策：从明年新财年起，为每个孩子提供直到17岁的直接经济支持，总额近7万新元，约合37万人民币，非婚生子女也同等享有。具体包括出生时1万新元婴儿津贴，后续分别发放5000新元的医疗和教育补贴作为初始津贴，为1到16岁儿童提供每年2000新元的儿童津贴，学前教育费用在政府补贴后降至每月150新元，以及延长育儿假等。卫报记者近日走进新加坡中产社区采访：金融从业者李先生和妻子养了两只猫，过着体面而自由的生活，但他们坚定地不打算要孩子。34岁的李先生坦言：我们现在过得挺幸福，有了孩子反而会添乱，比如没法再随心所欲的旅行，也不能随便下馆子了。对于像李先生这样注重生活品质的年轻夫妇而言，政府的财政支持并非万能药。他说：我觉得我和伴侣需要投入大量时间才能好好养孩子，这是我们目前给不了的。
梁建章重构人口序列
长期关注人口问题的携程董事局主席、北大光华管理学院教授梁建章，近期的焦虑溢于言表。其团队发了一份《中国百年历史人口报告》，整合了1953到2025年7次人口普查与4次抽样调查的分性别、分年龄数据和2025年抽样调查的汇总数据，以及中外历史生命表、民国时期生命表，以及分年龄死亡率数据和新中国时期的婴儿死亡率、预期寿命及分年龄死亡率数据，重构1895到2025年中国分性别、分年龄人口序列，非常详实。去年官方公布出生人口降至792万，不到十年间减少了55.7%，跌幅之大、速度之快，均为空前。梁建章团队估算的2025年出生人口为805万，仅为清末民初的一半左右，不到1963年历史峰值的四分之一，说明当前出生人口下降已不只是相对于历史高峰的下滑，而是跌破近代以来中国人口再生产的长期参照区间，具有结构性收缩的性质。
从1953到2025年，中国人口年龄结构由高度年轻化转向快速老龄化：0到14岁占比从36.26%跌至15.29%，65岁及以上占比升至15.75%，中位数由20岁左右升至41.98岁。他还写了一篇《新加坡加大生育支持力度对中国的启示》，指出中国的低生育率形势更加严峻。近年来日韩星都加大了生育补贴力度，中国如果不加大，未来几年生育率很可能会低于韩国和新加坡，全球垫底。新加坡是小国，可以靠引进外来移民来弥补，但是中国不可能靠移民解决低生育率问题，并且中国拥有全球最大的物质生产能力，所以加大生育补贴力度的能力和必要性远超韩国和新加坡。中国目前的育儿补贴力度太小，建议大幅提高补贴金额。钱从哪里来？他给出两个途径：一是把原来投资于物的钱拿出来一部分投资于人。
与多数国家相比，中国经济建设财政支出占GDP比重偏高，民生支出占比偏低，完全可以把计划投资于铁公基的资金抽出一部分用来投资孩子，这是中国目前回报率最高、风险最低的宏观决策。二是发行长期国债，建立国家育儿专项基金。此外还要大力发展普惠托育服务等。梁建章称，中国现在经济和社会发展的关键问题几乎都卡在严重的超低生育率上，我们相信，只要充分认识将生育率提升到更替水平是必须要做到的，而且越早做到越好，那么中国完全可以创造奇迹，成为第一个真正解决低生育问题的大国。2026年医保国谈今天启动。先铺垫一条好消息：又有三款中成药被暂停采购。上海市医药集中招标采购事务管理所日前通知，柴胡注射液、一清颗粒和荆防颗粒因未按要求调整价格，9月2日起暂停采购资格，无法进入公立医院销售。
三款中成药停采购
具体是：重庆迪康中药制药的荆防颗粒，治疗风寒感冒；福寿堂制药的一清颗粒，用以泻火化瘀；河南利欣制药的柴胡注射液，治疗感冒发烧。中成药价格虚高问题由来已久。国家医保局曾解释，中成药不像化学药有明确的质量和疗效一致性评价标准，同一名称可能成分、药材、剂型不同，不同企业质量标准可能也有差异；即使名称、选材、剂型、质量标准均相同，但却出现十几倍甚至数十倍的价差，说明存在明显的价格水分。2025年以来，医保部门启动药品高价治理，中成药是重点，针对通用名、厂牌、规格均相同但在不同省之间价格差异悬殊的药品展开排查。国家医保局指出，挂网中成药8.8万余种，有的在部分省份的日均治疗费用，是该省同种药品最低日均治疗费用的5倍以上；集中诊治日均治疗费用价差大于10倍级以上，且挂网价高于100元的，疑似高价中成药。
被暂停挂网采购，就意味着高于同品种最低费用10倍，且未按医保部门要求整改。去年以来，上海市医药采购事务管理所已经通报暂停挂网采购的中成药包括安宫牛黄丸、板蓝根颗粒、枣仁安神颗粒等。今年7月，湖南医保局点名板蓝根注射液、清开灵注射液等96个中成药，其中广盛原的保和丸价差达到29倍。8月，广西医保局点名安宫牛黄丸、牛黄清心丸等7个中成药，其中山东宏济堂的安宫牛黄丸平台挂网239元，市场零售价仅99元。有的企业整改后及时调整：上个月，15个中成药在河南省医药采购平台上降价超30%，涉及注射用双黄连、藿香正气水、利肺片、石斛夜光丸等。对中药注射剂的监管也不断加码。去年，国家药监局等接连出台政策，要求企业启动以上市中药注射剂的安全性和有效性评价。
一个重要背景是，当下国内创新药层出不穷，中药注射剂在临床路径中、指南地位上都面临挑战，市场份额大幅下降，公众质疑有增无减。好的，本期参考信息就是这些，我们下周一再见。
附录
已核对
- 「一石激起千层浪，个人房贷最长40年新政出台之后，国有六大行称已执行了受理客户延长贷款期限的申请」——经核：2026年8月28日中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款最长期限延长至40年，与文稿所述新政一致。（来源 央视网）
- 「2022年4月，广州部分银行开展接力贷业务，一天就被紧急叫停」「2023年初，南宁一楼盘宣传贷款年龄最长达100岁，引发热议……北京部分银行表示，如果有子女担保，最高贷款年龄可达95岁」——经核：2022年4月初广州「接力贷」上马即深夜紧急叫停属实；2023年2月南宁部分银行将「年龄+期限」放宽至最高100岁（百岁贷）引发热议，同期亦有银行对子女担保客户放款至95岁的报道，与文稿一致。（来源 财联社（接力贷叫停另见泉州网2022-04-09报道））
- 「台湾地区去年生育率降至0.695，低于日本的1.14、新加坡的0.87、韩国的0.8，成为全球最低」「台官方估算，今年新生儿只有9.4万，首度低于10万大关，而前年估算，要到2040年才会低于10万」——经核与台媒8月29日报道一致：台内政部统计去年总生育率0.695，低于日本1.14、新加坡0.87、韩国0.8，全球垫底；国发会推估今年新生儿约9.4万、首度跌破10万（此前2024年推估为2040年才低于10万）；政大劳研所所长成之约批评国发会推估对总生育率过度乐观，与文稿一致。（来源 台媒报道（时闻香港转引，含内政部、国发会数据））
- 「总理黄循财近期宣布新的支持政策：从明年新财年起，为每个孩子提供直到17岁的直接经济支持，总额近7万新元，约合37万人民币」——经核：黄循财宣布新「SG养儿育女配套」，2027年4月1日（新加坡新财年）起出生的公民儿童自出生至17岁可获近7万新元（约合人民币37万元）政府财务支持，其中含1万新元婴儿津贴等，与文稿一致。（来源 都市快报（另见台湾经济日报））
- 「其团队发了一份《中国百年历史人口报告》……梁建章团队估算的2025年出生人口为805万，仅为清末民初的一半左右，不到1963年历史峰值的四分之一」「去年官方公布出生人口降至792万，不到十年间减少了55.7%」——经核：育娲人口（梁建章团队）《中国百年历史人口报告》推算2025年出生人口805万、官方公布792万、较2016年高点1786万降幅约55.7%、仅为清末民初一半左右、不到1963年峰值四分之一，均与报告原文一致；国家统计局2025年统计公报亦载全年出生人口792万人。（来源 育娲人口《中国百年历史人口报告》（财新下载页））
- 「上海市医药集中招标采购事务管理所日前通知，柴胡注射液、一清颗粒和荆防颗粒因未按要求调整价格，9月2日起暂停采购资格，无法进入公立医院销售」——经核：上海阳光医药采购网通知，因未按要求调整药品价格，柴胡注射液、一清颗粒、荆防颗粒三款中成药自9月2日起被暂停采购（恢复挂网前无法进入公立医院），其中荆防颗粒为重庆迪康中药制药产品，与文稿一致。（来源 腾讯新闻（另见知乎专栏引上海阳光医药采购网））
待核对
- 「2015年，中国人均预期寿命是79.25岁，75岁已经远超退休年龄」——经核有出入：79.25岁是2025年的中国人均预期寿命（国家卫健委「十四五」卫生健康事业发展数据，比2020年提高1.32岁）；2015年公布的居民人均预期寿命约为76.3岁。文稿「2015年」疑为口播或转写中将「2025年」误作「2015年」，建议主会话裁决改正年份。（来源 21经济网）
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