发布日期 2026-08-29 | B站 | YouTube
正文
房贷新政与现房销售
大家好，欢迎来到第643期参考信息。40年房贷要来了。8月28日，多部门出台房地产重磅新政，涉及预售制、房企融资、个人房贷优化等。住建部、自然资源部、金融监管总局联合出台《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求有力有序推行现房销售，实现所见即所得，从根本上防范交付风险。央行和金监总局出台《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》和《个人住房贷款管理办法（试行）》，调整贷款发放时点，提高收入偿债比上限，延长贷款期限上限。新政有两大要点。一是商品房预售门槛统一提升到主体结构封顶，并推行现房销售。此前预售的核心要求是投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，如今项目预售获批时点后移，具体条件由各地根据实际情况确定。现房销售探索最早出现在2014年，上海黄浦区一宗地块在出让预合同中首次提出建成房屋不得预售，需以全装修现房销售。
2020年海南首次在省级层面出台现房销售政策，如今已有超过30个省市出台了现房销售政策，不过全面推行的主要在三四线城市，如今要在全国层面推行。不过现房销售不搞一刀切：老项目老办法，新项目新办法。通知施行之日前已拿到建设工程规划许可证的项目仍实行预售制；没有拿证的推行现房销售，但也可以预售。此外，现房销售项目的开发贷款期限比预售项目多两年，有助于减轻企业压力。传统高周转模式的房企要彻底凉凉了。第二点是个人房贷期限由最长30年延长至40年，收入偿债比中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%。金监总局称，两项措施有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。
房贷延至四十年
1997年国家规定个人房贷最长不得超过20年，1999年提高到30年，国际主流也是25-30年，但30年并非上限，例如英国就没有贷款期限上限的监管规则，实践中汇丰、巴克莱等大行都提供最长40年的贷款。这次业内普遍解读，个人房贷期限上限延长10年将实质性降低月供，对改善性购房群体的支付能力构成直接支撑，对于月收入不高的年轻人尤为实惠。我简单计算一下：随着贷款期限延长，月供差额缩小的边际效应递减，尤其是超过30年后基本收敛，而利息不断增加，甚至会全面超过本金，那可真是一辈子为银行打工了。房地产税只听楼梯响不见人下来，地方附加税后发先至。同在28日，财政部、税务总局公布地方附加税法征求意见稿，这是落实2024年7月三中全会提出的财税改革任务：把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体的适用税率。
地方附加税来了
根据税收法定原则，设立税种必须立法。财政部、税务总局表示，起草思路是税费制度基本平移，保持税负水平总体稳定。地方一税两费从上世纪80年代开始征收，分别为市政建设和地方教育筹集资金，均无特定的课税对象，以纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额乘以税率或征收比率来确定应纳税额。城建税设1%、5%、7%三档税率，教育费附加的征收比率由国务院统一确定为3%，地方教育附加的征收比率由各省级政府确定，通常为1%或2%。各方关注的焦点无疑是税率。征求意见稿明确，地方附加税实行11%到13%的幅度税率，具体由省级政府统筹考虑本地区经济社会发展和促进全国统一大市场建设等情况，在11%到13%幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。
我国现有18个税种，收入规模较大的增值税、企业所得税各税都是中央与地方共享；消费税现在是中央税，正在将征收环节后移并稳步下划地方；地方税种主要有契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等。大基建土地财政时代结束之后，地方财政近年来越发紧张，原本预计的房地产税迟迟不能落地，甚至没有出现在本届人大立法规划中，除了中央转移支付，其他增强地方财力的措施基本上都是小修小补。去年全国一般公共预算收入21.6万亿，城建税有5170亿，教育费附加和地方教育附加收入分别为2382亿和1582亿，三项税费合计约9134亿，合并为地方附加税后，将成为地方税体系中的第一大税种，不再是专款专用的特定目的税或者专用基金，并且授予地方政府一定的管理权限，有利于增强地方自主财力的稳定性和财政可持续性。一直有个假说：财政压力增加将显著提高地方罚没收入强度。如今有了现实证据。
罚没收入依赖加深
《经济学（季刊）》近期刊发研究：从2015到2023年，大部分地级市的罚没收入占非税收入的比重偏高，地方政府对罚没收入的依赖程度不断增加，在产业结构单一化、经济欠发达城市更加明显；官员晋升压力则是逐利性罚没执法的重要动因。论文作者是人民大学财政金融学院戴志兴、谢一郝、杨素，他们收集整理了279个地级行政单位的数据。从罚没收入占非税收入的比重看，有185个城市集中在8.5%到18.5%之间，占城市总数的66.3%，整体数据均值为14.74%；同期全国地方罚没收入占地方非税收入比重均值为10.77%，而该研究279个地级市中，有186个超过了11.5%。
从罚没收入占地方一般公共预算收入的比重看，279个地级市中有163个落在2.7%到5.7%之间，占城市总数的58.4%，有96个城市的比重超过5.04%，这一比例超过契税在地方一般公共预算收入中的占比，而契税是目前地方税体系中占比最高的税种。两项占比中，黑龙江七台河市都是第一名：罚没收入占非税收入比重达45.44%，占一般公共预算收入比重达17.45%。而深圳市则处于最低水平。研究发现，地方财政压力每提高一个标准差，罚没收入占非税收入比重和占一般公共预算收入比重分别较均值上升17.9%和19.1%。从更长的时间维度观察，2008到2023年地方罚没收入整体呈现规模增长、占比先降后升以及逆周期变化的特征。这里的传导机制在于执法力度加强。
研究表明，面对财政压力，地方政府利用行政执法裁量权，降低处罚门槛，增设检查频次，扩大执法范围，从而实现以罚增收，罚没收入扩张影响的主要行业是农林牧渔、住宿餐饮、居民服务、修理和其他服务业，普通人很容易感受到。逐利性罚没执法的重要动因来自官员晋升压力。研究显示，在官员任期内经济增长表现较差，或市委书记年龄介于55至58岁的高晋升压力组别中，财政压力对罚没收入强度和依赖度的影响系数更大。
蒋超良受贿领刑
湖北F4之省委书记蒋超良接受调查一年半后领刑，因受贿数额特别巨大被判死缓，终身监禁不得减刑假释。他被倒查了30年，确认从1995到2025年，在农行、交行、国开行、吉林省长、湖北书记等任上，非法收受财物7.46亿余元。蒋超良被指大搞家族式腐败，他的弟弟、女婿等多位亲属同案被查，还有一批民企、金融圈人士涉案协助调查。蒋超良是第25名被判牢底坐穿的中管干部，7.46亿的受贿金额，在十八大以来已公布领刑中管干部中能排第几？
据财新统计，从当时至今，被认定受贿过亿的落马中管干部已有121人。目前第一名是华融原董事长赖小民，受贿17.88亿，贪污2513万，被判死刑并执行。第二名是中信银行原行长孙德顺，受贿9.795亿，判处死缓终身监禁。第三名是国家烟草专卖局原副局长何泽华，超9.44亿，死缓终身监禁。第四名是新疆原副书记李鹏新，8.22亿，死缓终身监禁。第五名是贵州原书记孙志刚，8.13亿，死缓终身监禁。蒋超良暂时排在第六。前面说的都是中管干部，还有一些较低级别官员，贪腐金额不输他们。一是江苏南京经开区管委会原常务副主任杨有林，受贿22.14亿，骗取财政资金1200万，行贿2500万等，被判死刑，但还没有执行的消息。第二是华融原总经理白天辉，受贿11.08亿，判处死刑，已被执行。第三是黑龙江鸡西原副市长李传良，涉案资产超31亿，已逃匿境外。
第四是内蒙古呼和浩特经开区党工委原书记李建平，侵吞国有资金14.37亿，受贿5.77亿，挪用国有公司公款10.55亿，还有纵容黑社会性质组织罪，被判死刑并执行。第五是山西吕梁原副市长张中生，受贿10.4亿，另有1.3亿财产来源不明，一审死刑，二审改判死缓。此外，人大常委会28日闭幕，这次又罢免了12名全国人大代表，包括4名将军：张又侠、刘振立、钟绍军、巨乾生。其中巨乾生是战略支援部队、信息支援部队原司令员。战略支援部队2015年成立，2024年撤销，一分为三成立信息支援部队、军事航天部队、网络空间部队。战略支援部队曾在8年多内先后3名上将担任司令员，其中高津今年3月被免去全国政协常委，李凤彪5月因为严重违纪违法已被罢免人大代表。最后关注一组全球变暖议题。
中尼边境冰川灾害
8月26日，中尼边境因为冰川崩塌引发的泥石流灾害，目前已经造成双边超过630人遇难，约3000人失联。从海拔约5200米的冰川崩塌，到海拔约1800米的吉隆口岸被泥石流冲击，全程仅约7分钟，几乎没有缓冲的时间。而且吉隆口岸上游的风险源并非只有这一个：三维遥感影像发现，本次冰岩崩源区周边至少还有两个具有类似高风险地貌特征的潜在危险流域，其中一个距口岸仅7.6公里，且同时具备冰体、冰湖和大量松散堆积物，可能成为冰崩、冰湖、泥石流复合灾害系统。全球变暖是这次灾害发生的重要背景因素。喜马拉雅地区是全球升温较为剧烈的区域之一，高海拔冰川、积雪温度升高，冻融作用加剧，积雪和冰川稳定性下降，大规模雪崩、冰崩、岩崩发生概率有所上升。去年7月，同一地区就因为冰湖溃决引发山洪，导致中方一侧11人失联，有一桥被冲毁，这才过去仅仅13个月。
而且高山灾害越来越难以用单一的名称描述，一次事件可能从冰川开始，经过岩崩、堵江、溃决、洪水和泥石流，最后以完全不同的形态出现在几十公里之外，因而多灾种的监测预警机制就格外重要。瑞士有过成功案例：去年5月28日，瓦莱州布拉腾村遭遇大规模冰岩崩塌，约90%的村庄被掩埋，大约300名居民在崩塌发生前已撤离，几乎无人员死亡。原因在于科学家提前发现了异常：5月上旬，山区持续出现异常崩塌，19日政府决定撤离，专业团队部署地基干涉雷达，持续监测山体和冰川位移，27日记录到崩塌前数小时冰川运动明显加速。而中尼边境这次灾害发生在喜马拉雅山山高沟深区域，地带偏远，人口稀少，部署的监测手段非常有限。更关键的是，源头在尼泊尔一侧，客观上造成了预警时间压缩，这就需要跨境预警。
昨天，最高层会议专题研究部署吉隆泥石流救援工作，要求全面排查摸底风险隐患，抓紧开展青藏高原冰川冰湖资源调查，强化动态监测预警；要完善应急处置机制，加强上下游风险隐患监测预警和响应联动；要加强抢险救援关键力量，在灾害风险大的高原、山区、边境等偏远地区适当增加消防救援、工程抢险等力量布局；要加强边境灾害管理国际合作，共同推动提升应急管理和防灾减灾救灾水平。全球变暖对人类健康的威胁越发严峻。《柳叶刀·星球健康》近期刊发研究：受极端高温天气影响的人群远超以往预期，60岁以上老人首当其冲。有不少研究提醒极端高温对人群的影响，但普遍用年轻人的耐热阈值来预测，忽略了老年人的脆弱。而斯坦福大学学者研究指出，热浪将导致各年龄层的更多人群遭受无法补偿的热应激，即人体自身的散热机制无法有效降温，导致核心体温升高，因而面临严重的健康损害甚至死亡风险。
高温热应激威胁老人
老年人因为排汗较少，在高温下心脏负担加重，血管扩张能力减弱，身体散热较难，风险远高于年轻人。全球气温比工业化前升高1.5度，老年人就面临热应激风险，而年轻人需要升高4度。而在气温升高1.5度时，全球有3.7亿人会暴露在难以承受的极端高温环境中，其中2.9亿在60岁及以上。如果升高3度，暴露人口会达到21亿，其中超7成位于印度、中国、巴基斯坦和孟加拉国，其中中国约有4.2亿，位列第二。研究预测，气温上升会让热带和亚热带一些地区变得不适合人类居住，尤其是人口稠密的印度的恒河平原和波斯湾沿海。今年全球多地遭遇破纪录热浪，多国气温刷新了历史极值，欧洲动不动热死成百上千人的新闻时常上热搜。有人好奇国内有没有相关统计。世卫组织曾经指出，由于许多复杂的原因，许多高温死亡并没有被记入官方数字，我国暂时没有详尽的统计，仅散见于地方案例通报和一些研究报告中。
中国热浪死亡统计
2025年，由清华大学地球系统科学系的柳叶刀倒计时亚洲中心牵头，联合26家机构的80位专家，针对31省375个城市的研究显示：2024年，中国与热浪暴露相关的死亡人数超过2.01万例，比历史基线平均水平高1.7倍，相较2023年有所下降，这与高温区域向人口较少的西部和北部地区转移有关。所有与热浪相关的过早死亡中，华东和华中的城市分别占52.9%和25.1%。城市层面，归因死亡人数最高的是苏州，其次是上海、无锡、南京和杭州，这五城人口占375个城市的4.8%，但热浪死亡人数合计占比高达14.7%。当年热应激在中国导致的潜在工作小时损失达到401亿小时，相当于1370万个全职岗位；劳动年龄人口中因为热浪相关死亡导致的经济损失4270万美元；高温导致的潜在劳动生产力损失相当于GDP的1.77%。好的，本期参考信息就是这些，我们后天再见。
附录
信息来源
- 8月28日央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人房贷最长延至40年：央视网 个人房贷最长延至40年！房地产信贷新政发布_经济频道_央视网(cctv.com)
- 蒋超良受贿7.46亿余元一审死缓、终身监禁不得减刑假释，犯罪时间跨1995-2025年：新浪财经 蒋超良受贿超7.46亿被判死缓并终身监禁：检举揭发他人有重大立功表现_新浪财经_
- 过亿受贿中管干部榜单（赖小民17.88亿、孙德顺9.795亿、何泽华9.44亿、李鹏新8.22亿、孙志刚8.13亿）及杨友林、白天辉、李传良、李建平、张中生等低级别官员大案，均与公开报道一致
- "财政压力增加将显著提高地方罚没收入强度"研究刊于《经济学》（季刊）：财新 研究称财政压力增加将显著提高地方罚没收入强度_经济频道_财新网
- 8月26日中尼边境尼泊尔一侧冰岩崩塌引发泥石流、冲击吉隆口岸，源头在尼泊尔一侧：RFA 西藏吉隆泥石流灾难 县府官员：正安抚家属
- 瑞士瓦莱州布拉腾村2025年5月28日冰岩崩塌（约90%被掩埋、约300人提前撤离）与公开报道一致
- 人名核实无误：贾纳帕蒂（Ganapathy）、德武吉（附维基/红歌会来源）
- 封面新闻引文首段补加引文块与静静字体标注，与后文格式一致
- 开头日期2025年12月12日星期五经核实无误；「京宏高铁」经澎湃新闻原文核实无误
- 开头日期2025年12月14日星期日经核实无误
- 开头日期2025年12月16日星期二经核实无误
- 开头日期2025年12月19日星期五经核实无误
- 开头日期2025年12月21日星期日经核实无误
- 经核实：播出日期2025年10月12日确为周日；凤翔大郑宫、1975年宪法第29条引文无误
事实订正
已核对
- 文稿数字系中国与尼泊尔两侧合计口径，与中方单独通报量级不同：中方 8 月 29 日 18 时通报为 16 人遇难、546 人失联（含 261 名外籍，至 9 月 1 日未再更新）；9 月 5 日 18 时更新为 43 人遇难、519 人失联。尼方一侧数字持续大幅上升，RFA 统计截至 9 月 1 日双边合计 955 人遇难、4471 人失踪/失联，财新图集/一周天下分别有「尼泊尔 165 人遇难 826 人失联」「近 6000 人遇难失联」「586 人遇难」等时点数字。文稿「超 630 人遇难、约 3000 人失联」处于 8 月底至 9 月初双边合计数据的波动区间内，量级合理，但无法精确对应某一时点通报，精确出处仍需对照原节目音频。（来源 rfa.org）
- ①论文作者姓名原稿有误：《经济学（季刊）》第 26 卷第 4 期（总第 113 期，北大国发院官网目录）载该文题为《地方财政压力与罚没收入扩张》，作者为代志新、谢浥好、杨素（DOI: 10.13821/j.cnki.ceq.2026.04.11），非「戴志兴、谢一郝」；摘要同时证实 279 个地级行政单位、财政压力提高 1 个标准差对应 17.9%/19.1%、晋升压力动因等表述。②「4270 万美元」数字无误：柳叶刀倒计时亚洲中心 2025 年报告（中文官网）原文「2024年，全国劳动年龄人口因热浪相关死亡的经济成本达到4270万美元，比2023年增长了1.27倍」，量级即万美元。③「湖北F4」为坊间戏称，不作检索定案。（来源 nsd.pku.edu.cn）
- 税收数字全部与官方通报一致：新华社「新华解码」（2026-08-28）载 2025 年城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加收入分别为 5170 亿元、2382 亿元、1582 亿元，合计 9134 亿元；《地方附加税法（征求意见稿）》实行 11% 至 13% 幅度税率，由省级政府提出、报同级人大常委会决定并报全国人大常委会和国务院备案，均与文稿一致。人大常委会 8 月 28 日闭幕的代表资格公告：财新报道证实公告中有张又侠、钟绍军等 4 名将领被罢免全国人大代表，与文稿「12 名代表含 4 名将军」的表述相符。（来源 新华网）
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