发布日期 2026-04-16 | B站
正文
恒大系列案开庭
大家好，我是小黛，欢迎来到第589期参考信息。上期刚说到，恒大的核心供应商之一宝鹰股份，创始人在恒大爆雷之前找到了珠海国资接盘，自己套现抽身。节目播出的第二天，就传来了恒大和许老板过堂的消息。深圳中院13日至14日开庭审理恒大系列案：恒大集团涉嫌非法吸储、集资诈骗、违法发贷、欺诈发行证券、违规披露重要信息、单位行贿六项罪名；恒大地产涉嫌欺诈发行证券；许家印则涉嫌非法吸储、集资诈骗、违法发贷、违法运用资金、欺诈发行证券、违规披露重要信息、职务侵占、单位行贿八项罪名。当庭认罪悔罪，法庭将择期宣判，不过既没披露庭审细节，也没有公布庭审画面。恒大爆雷已经5年，欠了2.4万亿的债，资不抵债缺口约6500亿，能追回多少人是未知数。最高检2024年指导广东检察机关对恒大系案件42人审查起诉，分散在不同案件分批进行，恒大集团、恒大地产和许家印第一批受审。
另一个烂摊子，恒大汽车也在艰难收尾。三大生产基地在天津、上海、广州，其中仅天津工厂有整车制造资质。去年11月进入破产清算程序，今年2月第一次债权人会议确认债权总额53.86亿，还有43.54亿债权暂缓确认，而天津公司账户余额不到13万，剩余资产主要是不动产，包括园区、厂房以及部分设备、车辆等。广州工厂和上海工厂更早进入破产流程，广州和天津公司已确认的债权总额近180亿，加上暂缓确认的部分可能超过220亿。造车是许家印寻求恒大转型的重要方向之一，但他执意做大各个新业务，都带有打开渠道有利融资的目的。他特别在意恒大汽车的股价，抓住各种机会推荐购买，但恒大汽车有浓重的庄股色彩，真正的股东恐怕也就凑桌麻将。恒大汽车最后一次财报是2024年中报，累计下线汽车1700辆，交付1429辆，2025年4月停牌至今。另一个正在渡劫的明星房企万科，再度寻求债务展期。
万科债务展期
一笔20亿的境内债4月23日到期，票面利率3.11%，万科希望先兑付本金40%，剩余的60%展期一年到2027年4月23日，利率不变；同时每个同意方案的持有人账户可获10万固定兑付。万科承诺提供应收账款质押，作为增信措施。方案需获超90%表决权同意方可生效。除了这一笔，万科到7月还有6笔境内债到期或行权，本金规模合计92.66亿。楼市金三银四的行情如何？年初开始，部分核心城市二手房交易趋向活跃，但热度没有传导至新房市场。中指研究院数据：一季度TOP100房企销售总额6209亿，同比下降约23%，相当于2021年同期的20%。但与前两个月相比，前三个月销售总额的同比降幅收窄3.7个百分点，原因是房企三月集中推盘，加大了促销力度，单月销售数据大幅增长。克而瑞数据也显示，三月典型房企单月销售权益环比增长127.1%，总额接近一季度一半。
小阳春与抢房潮
重点50城三月新房成交面积环比激增89%，其中四大一线环比大增109%，22个二线城市环比增长100%，23个三四线城市环比增长66%。统计局最新数据也是一线新房价格环比上涨，二三线环比降幅收窄或相同。总之新房与二手房、重点城市与低能级城市行情分化明显，这个小阳春，深圳再现深夜排队抢房的火爆场面。龙华区幸福城臻园三栋楼13日开盘，当天凌晨营销中心外就排起长龙，许多人自带小板凳通宵作战。因为人流过密逐渐失控，部分购房者翻越栏杆插队，与维持秩序的保安爆发冲突。混乱中，一名保安朝人群喷射喷雾罐，多名购房者被喷后捂脸剧烈咳嗽，人群四散躲避。以前只听说过烂尾楼业主维权会被喷辣椒水，没想到排队买新房还要被喷辣椒水。事件迅速引爆舆论，开发商紧急致歉，称涉事保安是兼职，其行为未经公司允许和授权。
腰斩降价引抢购
龙华区当晚通报：保安被行政拘留，开发商被约谈，市监局调查价格备案情况，全区启动房地产销售行为专项整治。什么房子能让人连夜排队，甚至被喷辣椒水也不肯离开？核心原因还是降价幅度。项目位于龙华核心区，距地铁站约600米，商业教育医疗配套相对完善，被誉为深圳的后花园。但去年7月项目首次入市时市场并不买账：备案均价每平米6.46万，网签去化率仅15%。今年4月初，三栋楼取得了新一批预售证，217套房源备案均价直接降到4.47万，不到一年降了2万，开发商还给出8.5至8.7的折扣。65平两房户型总价约250万，82平三房总价约320万，单价不到4万还带装修，而周边房价约5万。开发商采取先到先得的销售策略，也起到了刺激作用：排队顺序靠前，就能先选最便宜的，吸引大批刚需客群。去库存压力下，各地楼市促销小妙招不断推陈出新。
跑马购房有补贴
南京栖霞区最近发布：来跑一场半马，购买指定房源最高补贴10万。住建局确认活动属实：在房源项目实际售价的基础上，叠加参赛选手专属购房补贴，报名选手2万，参赛选手6万，完赛选手10万，共14家楼盘参与，房源面积在89到400平之间。一位销售经理举例：一套总价约1100万的房源，优惠完后价格约1000万，马拉松选手购房补贴就是在1000万的基础上扣减。目前至少有6个城市将马拉松赛事与购房优惠相结合，包括湖北十堰、荆州，陕西西咸新区，江苏无锡、盐城等，金额2万到8万不等，南京栖霞区这次以10万创下了新高。这些政策通常与特定赛事绑定，并非长期执行。不过无锡去年推出了42家房企参与的“锡马有礼”参赛选手购房优惠，今年3月梅开二度，最高补贴8万，时间持续到年底，覆盖所有市辖区。
无锡滨湖区去年还针对苏超球员和球迷推出了购房补贴，凭参赛或者观赛证明，购买新房每套补贴3万到5万。
在湖北，网球打得好，买房最多能省10万。去年底，湖北开启返乡购房季活动，各地根据自身产业人才等优势，针对返乡、教育、创业、改善型四个置业需求，纷纷推出购房补贴，加契税减免、加个税退税、加房企让利、加文旅福利的政策组合拳。全省17个市州和64个县市都延续优化购房奖补，加岗位、学位、床位政策，稳定市场预期。潜江给进城人口、产业工人等6类群体发购房奖补，可与生育补贴叠加，最高每平米1200元，占当地平均房价的31%，带动春节商品房销售同比增长17.4%。石首为返乡务工定制购房补贴政策，叠加生育支持等福利后最高可达16万，拉动返乡置业同比增长32.6%。天门给女装等服装工人发6万购房补贴，最高可叠加至18万，推动产业工人置业同比增长11.4%。为吸引更多网球专业人才，京山明确：国家一级网球运动员、中国网球协会A级教练员可享受6万购房补贴，健将级网球运动员10万，与博士人才持平。这些补贴的背后，还有一个算法的问题：标价50万的房子，补贴后40万到手，是不是说明这房子本就值40万？
一季度金融数据
三月和一季度数据陆续出炉，看看和房地产相关的。一季度，不含农户的固定资产投资同比增长1.7%，上年全年为下降3.8%；扣除房地产开发投资，固投增长4.8%。分领域看：基础设施投资同比增长8.9%，制造业投资增长4.1%，房地产开发投资下降11.2%；全国新房销售面积同比下降10.4%，新房销售额下降16.7%。3月，人民币贷款与社融新增规模都同比少增：政府债券同比少增，但企业债券出现放量。3月新增信贷29900亿，低于预期。分部门看，居民部门新增4909亿，较去年同期的9888亿明显少增，疲软在市场的预期中；不过居民消费借贷意愿仍未回暖，房地产复苏的拉动效应也未发酵。华泰证券认为，从新房二手房的销售数据看，地产周期仍在磨底：二手房成交面积同比仍然回落，居民购房意愿修复节奏缓慢，居民中长期信贷扩张节奏缓慢，企业仍是信贷新增主力。
天风证券指出，对公短期贷款表现强势，包括了部分用于偿还应收账款的流贷和以贷转存的贷款，中长期贷款表现或将回落。当前信贷环境比较宽松：3月，企业新发放贷款和个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，较上年同期分别低约25和6个基点。专家表示，随着经济结构转型和金融市场融资渠道多元化，信贷比重和增速都有回落。“十五五”规划要求提高直接融资比重，未来多元化融资渠道对市场主体的支持作用将进一步增强，意味着要淡化对贷款这一单一渠道的关注，更多关注社会融资规模、M2等更广泛的金融总量指标。3月，社融同比增长7.9%，增速较去年同期下降0.5个百分点。构成中，只有企业债券和股票融资实现了同比多增，最突出的是企业债，新增3945亿，同比由降转增。企业债融资回温，或与债券利率普遍下降有关：5年期AAA级企业债收益率运行在1.9%左右，同比下降0.28%。
物业大撤退潮
3月以来，信用债收益率进一步下行，使得企业更倾向通过直接融资补充资金。专家提醒，考虑到企业债对贷款的替代作用，二者合计增量能够更全面反映企业和个人等非政府部门获得的金融支持。房子好建，维护才是大问题。“物业大撤退”的话题日前登上了微博热搜榜首。作为行业标杆的万科物业，近期退出了杭州、武汉、徐州八个小区。雅生活服务、彩生活、中海物业、世茂服务等在年报中披露，去年主动退出低效业务规模超过3000万平方米；越秀服务、建业新生活退出百万平方米级别；华润万象生活也撤回了若干物管项目。中指研究院《2024-2025年中国物业服务企业发展报告》显示，过去两年TOP10品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成；去年1-9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。克而瑞物管统计，去年全年物业撤场项目173个，三四季度合计130个，占七成以上。
值得注意的是，64.7%是主动撤出或到期不续，远高于因为服务问题导致的被动解聘。物业撤离潮并非局限于三四线城市，而是快速向一二线核心城区渗透，宁波、重庆、武汉成为问题的重灾区，甚至北京、上海也出现了。万科物业在徐州的退场公告中说：核心项目物业费收缴率跌破60%，而行业生死红线是85%。一边是人力成本持续刚性上涨，占物业总支出的六七成，同时老旧小区设施进入集中的维修期，电梯、管网、维护费用成倍增加；另一边物业费标准十年不涨，且受政府指导价限制，物业费调价的成功率不足5%。但一边是物业亏损严重、入不敷出，另一边又是业主认为服务缩水、质价不符，各说各理，横竖对不上。不同城市对物业撤场的态度不同：有的街道办要求物业服务不能中断，在新物业进场前仍需提供服务；但多数城市的主管部门和街道办对此没有太大的约束力，有些协调当地国企暂时接手，然后由业委会或者物管会招标。
物业撤场的另一面，是第571期介绍过的物业企业接连退市。当年面向资本市场讲故事时强调的与房企母公司的关联性，今天变成了拖累。这些物业公司以前的增长逻辑依附于母公司的开发节奏，现在母公司自身难保，不仅没法继续输送管理面积，品牌与财务状况还会拖累物业公司的市场信心。而经济大环境与居民收入预期下降，也动摇了物业高增长的逻辑基础。焦点访谈又干活了，前天报道山东临沂莒南县一个总投资7亿多的现代农业公共实训基地，建成后却没有实际用于农业培训。莒南县以农业为主，县城北部一片占地近140亩、建筑面积超9万平方米的建筑群格外醒目，就是这个农业实训基地。记者调查了几天，看到会堂、酒店、公寓，还有小花园、健身房、棋牌室，却找不到一处跟种植养殖农机培训相关的场所和设备，唯一跟农业相关的只有一块不起眼的小牌子。形成鲜明对比的是园区核心建筑上迎宾楼、宴宾楼硕大的标志。
七亿实训基地闲置
还有很多场景跟农业实训毫无关系：可行性研究报告里，项目主要建设培训用房、实训配套用房、业务技术用房，还有地下养殖基地，但现实中一个都没有，反倒多了酒店、会议中心等。为什么会有如此大的偏差？建设方表示，最终方案是经过多轮论证确定的。农业局的领导说，蔬菜瓜果培训班加上水产养殖培训班，一年上千人培训，一个一百人以上的教室就够了。这意味着如果只按照农业实训基地建设，建成后会有大量闲置，所以县领导才会经过一轮一轮的论证，规划了酒店和会议中心。7亿多的总投资，有3.68亿来源于政府专项债。财政局曾在2023年委托第三方做绩效评价，当时已经指出专项债部分资金使用与可研内容不符，但后续并未整改。财政局副局长赵峰说，根据正常绩效评价财政工作流程，发现问题后财政部门要立刻去整改核实，拿出整改方案，但因为当时这个是细微变化，不需要大的整改。
项目原打算与临沂农校合作，年收益可达8000多万，实际农校全年学生收费仅1000多万，后来合作搁置了。赵峰说，现在看来项目收益确实和最初理想化测算有点出入：设计之初是理想化的设计，没有进行压力性的设计，包括收益。如今庞大的园区大片闲置，收益远不及预期，每年利息1000多万，成为沉重的财政负担。节目播出之后，临沂市立即召开专题会议研究部署，成立联合调查组，推动彻底整改和追责问责。巧的是，国办15日出台《关于深化投资审批制度改革的意见》，调整政府投资和企业投资项目审批核准权限，加强对重点地区和领域政府投资项目的提级论证管理，还首提政府投资项目决策终身负责制。好的，本期参考信息就是这些，我们周末再见。
附录
信息来源
已核对
- 数字与笔数口径吻合：万科管理层3月31日投资者会披露，2026年到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元；112.7亿减去本次寻求展期的“23万科MTN001”（20亿元）即约92.66亿元，对应其余6笔，正文数字无误。（来源 stcn.com）
- 分项拆分有据：财新2026-04-15报道原文即“暂不计入上海公司，恒大汽车广东公司、天津公司已确认的债权总额接近180亿元；若加上暂缓确认的部分，债权总额可能会超过220亿元”。“约250亿”系天津、广东（广州）、上海三地债权人申报总额（虎嗅口径），两者不矛盾。（来源 财新网）
- 与湖北省住建厅2026-02-25《返乡置业发力 春节湖北楼市销售旺》逐字相符：潜江“潜六条”对进城人口、产业工人等六类群体购房奖补可与生育补贴叠加、最高1200元/平方米、占当地平均房价31%、带动春节商品房销售同比增长17.4%；石首叠加生育支持等福利后最高16万元、拉动返乡置业同比增长32.6%；天门6万元/最高叠加18万元、11.4%亦同。唯一出入：省住建厅原文作“返乡鞋工”，正文作“返乡务工”（见 corrections）。（来源 中国政府网）
- 数量无误：湖北省住建厅原文即“全省17个市州和64个县市均延续优化‘购房奖补+岗位、学位、床位’等综合民生政策”，中房网转载同。（来源 中国政府网）
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