发布日期 2024-09-23 | B站
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豪宅税要退场
首先看看楼市“517”新政拉动效应减退全国房价跌幅在7月出现企稳迹象后再次下跌
9月14日，统计局公布全国房地产销售和70个大中城市的房价变动情况8月新房和二手房价格整体跌幅扩大其中更反映市场真实波动的二手房价格全面下降同比下跌近一成从城市数量来看，接近全面下跌8月新房价格下跌的城市由66个增加至67个二手房价下跌的城市有69个只有吉林市微涨了0.1%楼市传统的旺季是“金九银十”但中秋假期的销售没有明显的起色中指研究院数据显示15日至17日20个代表城市的新房日均销售面积较去年同期下降约29%与2019年相比则下降了55%不过，重点城市的二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长比如北京、深圳、杭州、佛山尤其是一些“老破小”价格降至刚需客群的心理预期购房者逐步入市当前商品房的库存处于历史最高区间易居研究院8月报告截至7月全国百城新房库存去化周期为26.6个月是正常合理值13个月的两倍其中三四线城市的去化周期高达34.2个月也就是说当前的库存需要将近三年才能消化完9月20日，北京发布贯彻三中全会决定的实施意见提出优化房地产政策适时取消普通住宅和非普通住宅的标准这意味着市面上各类商品房的首付比例交易税费有望统一市场惯称的“豪宅税”可能退场2005年，北京和上海设置了标准区分普通住宅和非普通住宅根据总价和面积，分别对应不同的首付比例和交易税费北京普通住宅的三个标准一是小区建筑容积率1.0（含）以上二是单套建筑面积140平方米（含）以下三是实际的成交价五环内单价低于3.96万或者总价低于468万五环到六环之间单价低于3.168万或者总价低于374.4万六环以外的单价低于2.376万或者总价低于280.8万但这十几年房价上涨，旧标准早就不好用了去年12月，在楼市政策的放松大潮中北京、上海同日官宣调整沿用近十年的普通住宅认定标准今年7月，三中全会提出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权允许有关城市取消或调减限购政策，取消普通和非普通住宅标准在楼市持续低迷的当下，预计其他城市也会跟进
郑州买房送天津
今年7月，万科在东莞推出了“买一送一”促销活动购买一套140平以上的大户型赠送一套位于惠州的40平海景房公寓，价值20多万现在，实地地产在郑州推出了更炸裂的买一送一买一套郑州实地常春藤107平的三居室送一套天津实地海棠雅著85平的三居室买87平的三居室则赠送一套75平的两居室而且无偿帮忙缴纳社保和落户，一两年时间就搞定
过去，郑州也有过买一送一但要么是买一套高层送一套公寓的使用权要么是买一套洋房，帮你付高层的首付基本都属于营销手段但这次是买新房，还能得到天津的一套房和一本天津户口天上真掉馅饼了？
咱们再仔细看看这个项目位于郑州下属荥阳市的镇上开车到市中心得50到60分钟2016年，郑州楼市上涨，外溢到了古荥板块碧桂园、融信、正商等开发商涌入有些项目开盘卖到了14000到15000一平而到了2021年，实地常春藤开盘已经掉到了8500左右原计划2023年底交付，目前售楼部称要等到明年了现在附近的房价是6000左右至于送的天津实地海棠雅著位于宝坻区京津新城，是著名的鬼城和空城没有规划，没有配套，没有产业，没有人该小区已交付多年，依然有大批房源没有卖掉今年二手房的成交价基本上是2500多一些，都不到3000也就是说，买一送一加起来才和开盘价的8500差不多但这也意味着一次掉进了两个坑里大概天津户口算是补偿吧就看购房客敢不敢赌其中的风险了天津曾在4月提出北京、河北户籍居民和在两地就业人员到天津买房享受本市户籍居民购房政策本月初政策正式落地其他政策还有天津户籍居民在市内6区购买单套120平米以上新房不再核验购房资格以及降低首付比例“认房不认贷”，降低新市民的购房门坎在四大一线城市之一的广州花都区推出了买房享受“准户口”待遇后另一个外围区域南沙区也传出“买房即可落户”的消息此外，全面解除限购也在传闻之列尽管官方还未公开发文确认新政策但在楼市销售的最前线房产中介及售楼处的工作人员称政策已经在执行
法拍房趋势
2021年下半年楼市进入下行期以来法拍房的供应规模连创新高克而瑞报告上半年全国住宅类法拍房的挂拍规模达到了20.2万套同比超过12%不过中指研究院最新数据前8个月法拍房的挂拍量和成交额都下跌了全国355城挂拍各类法拍房源累计50.3万套同比减少约5.5%累计成交约10.9万套同比增加约3.1%总成交金额2087.9亿同比减少约3.7%其中法拍住宅成交约7.3万套，同比增长1.7个百分点成交金额1033.3亿，同比减少约8.8亿虽然总的挂拍量和成交额同比减少但拍次却较去年大幅增长前8个月法拍房源累计拍次85万次较2023全年累计63.6万次，增加约33.8%成交11万次较去年累计10.7万次，增加约3.7%另据克而瑞数据前8个月首次竞拍成交房源平均折价率为31%“二进宫”成交折价率增至37%，性价比更高法拍房是经法院司法拍卖的房产主要由商业贷款逾期、民间借贷纠纷、司法没收和财产无主产生其中住宅类在所有法拍房源中占了半壁江山法拍房整体的交易规模不到全国一二手房交易总量的1%但因为折价而吸引了不少购房者不过也在法律、税费、清场等问题上存在较大的风险法拍房激增与这两年的断供潮有关克而瑞报告显示法拍房在二线和中西部城市增长明显8月重庆、郑州、太原和成都法拍房的挂拍套数都超过了800套上半年，郑州高达5138套法拍房挂拍，同比增长43%厦门、苏州住宅类法拍房挂拍同比也超过40%郑州法拍房数量激增或与当地烂尾楼有关克而瑞2021年末报告，郑州共有106个问题楼盘涉及面积相当于当年郑州新房成交面积的29%这些问题楼盘如果遭遇司法诉讼最终就会被推向法拍房市场克而瑞认为，目前楼市仍处于下行阶段，加上经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约风险或将增加，这意味着住宅类法拍房的供应规模还将继续上升。
如今，一些地方基于维稳等考量法院在断供纠纷中会暂缓拍卖或者善意执行保居所可能是法拍房挂拍量减少的一个原因而为了防止法拍房冲击市场江西丰城近日提出依法合理确定“法拍房”的起拍价确保商品房价格总体平稳此外，山东德州提出法拍房购房者及其配偶可提取公积金支付
运河热需降温
最近，媒体上有一股“运河热”外有中国与柬埔寨在湄公河上合作兴建德崇扶南运河内有多个省份调研或研究运河相关工作引发要大规模挖运河的猜想8月27日，湖北省长主持召开省政府专题会议研究湖北省铁路网中长期布局规划荆汉运河前期工作荆汉运河估计总投资784亿8月20日，江西交通厅赣粤运河工程预可行性研究采购项目中标江西这几年提了很多次要建浙赣粤运河预计投资3200亿8月中旬，广西交通厅总规划师到湖南调研湘桂运河工作湖南、广西一直对湘桂运河很上心目前估算总投资约1500亿其他受到关注的还有安徽斥资950亿修建江淮运河，去年9月试通航；广西斥资727亿修建平陆运河计划2026年建成以及河南拟斥资1416亿修建内河水运“11246”工程融入长三角这些项目总投资高达8500亿相当于7个港珠澳大桥设想都很好比如助力内陆省份融入沿海经济圈优化内陆地区产业布局还要重塑全球贸易新格局等等但也有不同的声音中科院院士陆大道发文运河建设需要耗费巨大的人力和财力但未来的运输需求并不明确目前普铁和高速公路已经可以满足货运的需求没必要“重复建设”香港大学前地理系主任王缉宪持有相同观点他曾在中科院地理所工作长期从事港口城市研究和供应链地理研究他认为大型项目需要更加客观和独立的预可行性和可行性评估和评审我国现有的交通物流网络已经很完善很多地方的运力还有富余如果新建运河只是转移了原本陆路运输的货物而不是形成新的物流还会带来陆路运力的浪费除了江淮运河和平陆运河前面提到的其他项目还没获得正式批复处在非常早期的研究阶段拿上一个动工的平陆运河来说从项目提上重大议事日程到工程可行性研究报告获批历时超过四年当然还有个重大问题钱从哪儿来？
这六省的财政压力都不小当然并非所有的运河建设费用都来自地方财政中央交通专项资金、政策性银行贷款等也是重要补充2020年江苏还发行过全国首支“运河债券”是地方政府专项债券的新品种除了前期一次性投入运河的长期维护费用也不低廉如清淤就是最大一项这个话题大家可以看看同事高流的上一期节目
新增隐债典型
说到地方财政财政部19日再度通报8起地方政府隐性债务问责典型案例涉及新增隐性债约116亿去年11月财政部首次曝光了8起典型案例涉及新增隐性债约460亿这次通报天津市天津港保税区管委会从2018年6月至2023年5月向地方国企天津保税区投资控股集团及其子公司累计借款147.32亿全部转借给天津临港投资控股公司用于偿还其存量债截至2023年5月，归还27.57亿，借款余额119.75亿余额之中被认定为对存量债“借新还旧”的有45.78亿剩余部分形成新增隐性债73.97亿时任保税区领导和相关责任人分别被党内警告、政务警告和批评教育这种地方政府在多家城投之间腾挪资金化债的操作很常见从通报来看天津港保税区尚未还清的借款中扣除化债部分剩余均被认定为新增隐性债也有的地方违规向城投和地方国企借款全额被认定为新增隐性债比如辽宁营口市鲅鱼圈区财政局2022年至2023年6月向地方国企借款15.37亿其他企业等借款4.59亿，全部纳入城建专户统筹使用被认定新增隐性债19.96亿时任区财政局领导被政务记大过、政务记过其他责任人员被批评教育江西抚州市东乡区情形类似还有一些公办学校和医院新增隐性债湖南省属职业学校湖南石油化工职业技术学院2018年11月用以租代建的方式建新校区回购方式是每年支付租金1233万和三产委托经营期限30年，总金额4.5亿，全部认定为新增隐性债吉林省通化市梅河口市中心医院2020年12月以补充运营资金的名义向吉林银行贷款并转借梅河口市财源投资公司2.98亿财源投资公司用于购买国有资产1.59亿且产生的出售收益由梅河口市国资经营公司上缴市财政其余资金也转到了市财政局统筹使用由于贷款时即还本付息均由财政承担全部被认定为新增隐性债还有海南省临高县财政局违规要求代理银行延期清算并长期垫付资金除了新增隐性债内蒙古包头市被通报一例化债不实2018年9月至2019年12月包头轻工职业技术学院向两家融资租赁公司借款用于偿还20项存量隐性债0.68亿在地方政府隐债统计监测系统中作为化债处理被认定为化债不实
8起案例的处理结果都不算太重其中最重的往往是直接经手的财政部门负责人
加大供地力度
近年以来财政收入持续下跌，8月仍未企稳全国一般公共预算收入同比下降2.8%降幅较7月扩大0.9个百分点其中税收收入下降更快同比下降5.2%降幅扩大1.2个百分点财政收入主要靠非税收入支撑当月非税收入同比增长8.8%增速较上月回落5.7个百分点主体税种中规模最大的增值税8月同比下降1.7%降幅比上月收窄了1.2个百分点土地和房地产的相关税种包括契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税持续低迷土地出让收入是地方财力的重要来源下跌态势仍在加深8月国有土地使用权出让收入同比降幅扩大1.5个百分点，至41.8%连续2月降幅超四成创2015年6月以来最大的单月降幅受此拖累前8个月政府性基金收入同比降幅扩大至21.1%全国土地成交下降房企拿地规模持续缩减多地政府为了保证债务兑付仍在加大土地的出让力度8月下旬湖南岳阳市称要进一步加大土地储备和出让力度9月以来安徽滁州市来安县称将多举措加大经营性用地出让，确保全年目标如期完成；广东肇庆市怀集县提出继续加大资源性收入挖潜力度，加快推进国有土地出让、土地指标上市拍卖，确保完成年度一般公共预算收入和基金收入目标；甘肃张掖市山丹县称加大土地供应力度，全力保障重点项目落地建设。
加大供地的原因部分城市表示为增加财政收入，保证债务兑付等9月10日广西桂林财政局披露上半年土地出让收入14亿仅完成预算的18.1%导致统筹调入一般公共预算的力度大幅低于预期下一步加大国有土地出让力度积聚化债资金来源持续打好债务“退红”战役此外山东成武县的2023年经济和社会发展统计公报数据近期引发关注机关事业单位退休人员8778人发放养老待遇7.85亿企业单位离退休人员13222人发放养老待遇3.69亿城乡居民养老保险待遇领取人员11.94万人发放养老待遇2.51亿体制内0.88万人发养老金近8亿居民12万人发养老金2.5亿这个对比可以解释为何要拼命往体制内钻大家可以翻翻各自家乡的统计公报算一算好的，本期参考信息就是这些，我们明天再见。
附录
已核对
- 确认属口播原话表达（「上一个动工的」指所列项目中最近一个开工的），非转写错误，按惯例不改措辞；句中背景事实经核无误：平陆运河工程可行性研究报告2022年7月获批，2022年8月28日开工，工程概算727.19亿元，与正文「斥资727亿」「计划2026年建成」（工期52个月）一致。（来源 news.seu.edu.cn）
- 确认「高流」确为睡前消息工作室内容团队成员（B站多方信息可证，2025年3月工作室风波中有「高流回应：9月已离职」等公开言论），本文播出时（2024年8-9月）在职，非误录，无需修改。（来源 哔哩哔哩）
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